2025 őszén reálértéken is 16 százalékkal drágábbak voltak a lakások, mint egy évvel azelőtt – új csúcsokon a magyar ingatlanpiac
Látványos és sokak számára aggasztó folyamatokat tár fel a Magyar Nemzeti Bank legfrissebb lakáspiaci statisztikája: 2025 harmadik negyedévében tovább gyorsult a lakásárak emelkedése Magyarországon, és az árnövekedés már nemcsak nominális, hanem reálértéken is kétszámjegyű. Az adatok szerint országos átlagban egyetlen év alatt több mint 16 százalékkal nőttek a lakásárak inflációval korrigálva, miközben egyes térségekben ennél is jóval nagyobb volt a drágulás. A jegybank elemzése alapján a folyamatok mögött egyszerre áll a kereslet élénkülése, a kínálati korlátok fennmaradása és az Otthon Start Program első hatása is. A számok azt mutatják, hogy a magyar lakáspiac 2022 óta nem tapasztalt tempóban melegszik újra, ami komoly kihívásokat jelent a vásárlóknak, a bérlőknek és a szakpolitikai döntéshozóknak egyaránt.
Gyorsuló áremelkedés országos szinten
A Magyar Nemzeti Bank által közzétett aggregált lakásárindex szerint 2025 harmadik negyedévében negyedéves alapon 5 százalékkal emelkedtek a lakásárak országos átlagban. Ez már önmagában is jelentős növekedés, különösen annak fényében, hogy az előző negyedévben „csupán” 3,8 százalékos volt az áremelkedés üteme. A dinamika tehát egyértelműen gyorsult.
Éves összevetésben még látványosabb a kép: a nominális lakásár-emelkedés mértéke az előző negyedévben mért 17,3 százalékról 21,3 százalékra ugrott. Ennél is fontosabb azonban, hogy reál értelemben – vagyis az infláció hatását kiszűrve – éves szinten 16,3 százalékkal nőttek a lakásárak. Ez azt jelenti, hogy a lakások drágulása messze meghaladta az általános árszínvonal emelkedését, így a lakhatás egyre nagyobb terhet jelent a háztartások számára.
Vidék és főváros: eltérő ütemek, közös trend
A friss statisztikák alapján a drágulás mértéke jelentősen eltért a különböző térségek között, de az irány mindenhol ugyanaz volt: felfelé. A vidéki városokban éves alapon 19,1 százalékos áremelkedést mértek, ami már önmagában is rendkívül magas érték. A fővárosban azonban ennél is gyorsabb volt a drágulás: Budapesten 26,2 százalékkal nőttek a lakásárak a 2024 harmadik negyedévétől számított egy év alatt.
A jegybanki elemzés szerint az országos éves árdinamika 2022 második negyedéve óta nem járt ilyen magas szinten, a budapesti éves drágulási ütem pedig több mint kilencéves rekordot jelent. A Magyar Nemzeti Bank tavaly novemberi lakáspiaci jelentése már előre jelezte ezt a trendet, akkor azt becsülték, hogy az év végéig akár 28,8 százalékos is lehet az éves növekedési ütem a fővárosban.
Negyedéves mozgások: hol gyorsult, hol korrigált a piac
A harmadik negyedéves adatok részletesebb bontásban is érdekes képet rajzolnak ki. Az előző negyedévhez képest a legnagyobb drágulás a községekben volt megfigyelhető, ahol 8,9 százalékkal emelkedtek a lakásárak. Ez különösen figyelemre méltó annak fényében, hogy ezekben a térségekben korábban jóval mérsékeltebb volt az árdinamika, így most alacsonyabb bázisról indult a gyorsulás.
A városok közül Észak-Magyarország emelkedett ki: itt a harmadik negyedévben 10,5 százalékos negyedéves áremelkedést mértek, ami országos szinten is kiugró érték. Ezzel szemben a dél-alföldi városokban a megelőző negyedév erőteljes drágulása után 1,1 százalékos árkorrekció következett be, ami arra utal, hogy a piac bizonyos térségekben ideiglenesen kifulladhatott.
Közép-Dunántúlon 5,6 százalékkal, Dél-Dunántúlon 3,4 százalékkal, Észak-Alföldön pedig 3,0 százalékkal emelkedtek a városi lakásárak a harmadik negyedévben. Pest vármegye városaiban ugyanakkor relatíve mérsékeltebb, mindössze 1,5 százalékos áremelkedés volt tapasztalható ebben az időszakban.
Éves összevetésben már a 20 százalék sem ritka
Ha éves alapon vizsgáljuk a régiókat, még markánsabb különbségek rajzolódnak ki. A régiók többségében a városi lakásár-emelkedés már meghaladta a 20 százalékot. Egyedül Pest vármegyében maradt egy számjegyű az éves dinamika, itt 8,7 százalékos növekedést mértek.
A legnagyobb éves áremelkedés Közép-Dunántúl városaiban jelentkezett, ahol 23,3 százalékkal nőttek az árak. Ez a régió az elmúlt években egyre vonzóbbá vált a befektetők és a saját célra vásárlók számára is, részben a munkaerőpiaci lehetőségek, részben a fővároshoz viszonyított kedvezőbb árak miatt.
Az Otthon Start Program első hatásai
A jegybank elemzése szerint az adatokból már kiolvashatók az Otthon Start Program első hatásai is. A program célja a lakásvásárlás ösztönzése volt, különösen a fiatalabb korosztályok és az első lakást vásárlók körében. Bár a kínálati oldal rövid távon nem tudott érdemben reagálni a megnövekedett keresletre, a keresleti élénkülés gyorsan beépült az árakba.
Ez a jelenség jól ismert a lakáspiacon: amikor a támogatások hirtelen növelik a fizetőképes keresletet, de az új lakások építése lassú és költséges, az árak emelkedése szinte elkerülhetetlen. A 2025 harmadik negyedévében látott drágulás részben ennek a mechanizmusnak a következménye.
Mit jelent mindez a vásárlók és a bérlők számára?
A reálértéken is kétszámjegyű áremelkedés azt jelenti, hogy a lakásvásárlás egyre nehezebbé válik azok számára, akik nem rendelkeznek jelentős önerővel vagy stabil, magas jövedelemmel. A fiatalok és az első lakást keresők számára a belépési küszöb tovább emelkedik, különösen a nagyvárosokban és Budapesten.
A bérleti piacra is hatással van a drágulás, hiszen a magasabb vételárak előbb-utóbb a bérleti díjakban is megjelennek. Ez tovább növeli a lakhatási költségeket, és fokozza a társadalmi feszültségeket azokban a térségekben, ahol a jövedelmek nem tudják követni az ingatlanárak emelkedését.
Merre tovább a magyar lakáspiac?
A Magyar Nemzeti Bank adatai alapján egyértelmű, hogy a lakáspiac jelenleg erős felfelé tartó pályán van. A kérdés az, hogy ez a dinamika meddig tartható fenn. A kamatkörnyezet alakulása, az állami támogatások jövője és a lakásépítések volumene egyaránt meghatározó lesz a következő negyedévekben.
Egy biztos: 2025 őszére a lakások nemcsak nominálisan, hanem reálértéken is jelentősen drágábbak lettek, mint egy évvel korábban. Ez a tendencia rövid távon aligha fordul meg, és komoly kihívás elé állítja mindazokat, akik saját otthonról álmodnak Magyarországon.
Magyar News Online: A valóság, első kézből
A Magyar News Online a hiteles tájékoztatás és a független újságírás elkötelezett hírportálja. Nap mint nap azon dolgozunk, hogy olvasóink valós, torzítatlan híreket kapjanak az ország és a világ eseményeiről. Ahhoz, hogy ez így is maradjon szükségünk van az Ön TÁMOGATÁSÁRA is, amit ITTtehet meg.
Célunk, hogy mentesek maradjunk a propagandától, és a tiszta tényeket, valamint objektív elemzéseket helyezzük előtérbe. Olvasóink elsőként értesülhetnek politikai, gazdasági, társadalmi és kulturális hírekről – mindezt megbízható, alapos források alapján.